签订了购房合同的房屋被“一房二卖”过户给他人

近日，四川省成都市双流区人民法院审结一起房屋买卖合同纠纷，法院一审判决原告张某与被告王某签订的房屋买卖合同于2020年10月21日解除，解除后的法律后果等则仍按我国合同法的相关规定，判决被告向原告返还购房预付款1.97万元、定金4万元，并向原告支付违约金6万元。

法院经审理查明，2020年3月，原、被告双方签订“成都市存量房屋买卖合同”，约定原告张某以总价147万元购买被告王某位于双流区的房屋一套。同日，张某向王某支付定金4万元，购房预付款1.97万元。合同约定，若出售人将房屋出售给第三人导致买受人无法取得房屋所有权的，则构成根本违约，买受人有权单方解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并退还全部已付款。

合同签订后，张某多次通过微信等方式催促王某办理过户手续，但王某均以各种理由拖延办理。后查实，王某已在当年5月下旬将案涉房屋以高于与张某的售价出售并过户给了他人。之后，张某起诉至法院，请求解除合同，要求王某返还上述定金、购房预付款，并支付违约金29.4万元。

双流区法院一审认为，该案中王某将房屋“一房二卖”的行为违反了合同约定，且构成根本违约，张某有权解除合同。

该案中，法院结合合同的履行情况、王某的过错程度、原告的预期利益及被告将案涉房屋出售并过户给他人时的价格等因素，根据公平原则综合予以衡量，认为双方约定的违约金过高，应当予以调减，酌定为6万元为宜，遂依法作出上述判决。

■法官说法■

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。而第二款的规定为，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除，即对于施行前一方当事人未通知对方而直接以提起诉讼方式主张解除合同的情形具有溯及力。

该案中张某直接以提起诉讼方式主张解除合同，故合同解除时间为起诉状副本送达对方之日。而对民法典施行前的法律事实引发的关于合同是否应当解除、解除后的法律后果等，依照相关规定，仍应适用合同法的有关规定，民法典则不具有溯及力。

因合同法还明确，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。