未经竣工验收的房屋出租有效吗

未经竣工验收的房屋出租有效吗

1、只有违反法律、法规效力性强制性规定的合同才属无效合同

无效是对法律行为最为严厉的否定性评价。在私法领域，对于合同行为的最严厉惩罚莫过于宣告合同无效。合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，打破了当事人对自我财产的安排，导致当事人合同利益的落空。大量、经常和不加控制的宣告合同无效，将使普通公民和市场交易主体丧失对于交易安全的信任，市场将缺乏活力，整个社会资源将大量浪费。故而，我国法律对合同无效的认定要求越来越严格。先是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形，其中第五款为违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。后是1999年12月1日最高人民法院审判委员会第1090次会议通过的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。再是2009年2月9日最高人民法院审判委员会第1462次会议通过的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定” 。该条既完善了合同无效制度，对尊重当事人意思自治，严格适用合同无效制度促进经济发展和创新同样意义重大。

我国一般将强制性规定分为管理性规定或取缔性规定和效力性规定。只有违反后者才否认其效力。笔者认为可以从两个标准来界定效力性强制性规定：一是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效，如果规定了违反的后果是导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定。二是法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效的，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定。

2、《建筑法》第六十一条系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定

《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。建筑工程的竣工验收，是指在建筑工程已按照设计要求完成全部施工任务，准备交付给建设单位投入使用时;由建设单位或有关主管部门依照国家关于建筑工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。建筑工程的竣工验收是项目建设全过程的最后一道程序，是对工程质量实施控制的最后一个重要环节。认真做好建筑工程的竣工验收工作，对保证建筑工程的质量具有重要意义。对于《建筑法》第六十一条，从内容可以看出，竣工验收合格是工程交付使用的前提。从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量验收程序的管理性强制性规定，即未经竣工验收合格的工程不得投入使用，主要目的是从建筑物安全性的角度，要求建设方在施工结束后对建筑质量进行全面检查，以确保新建工程在具备合格质量标准和可靠安全性能的前提下投入使用，并不是针对建筑物本身的合法性问题，它与合同行为无关，相应的合同行为本身依然为法律所允许，建设方擅自使用未经验收的工程，应该自行承担房屋质量瑕疵的风险，但这并不影响相关租赁合同的效力。

3、房屋租赁合同的合法性审查应以规划许可为核心要件

标的物合法是租赁合同有效的前提。在房屋租赁案件的审判实践中，应当如何确认标的房屋的合法性是存在较大分歧的问题。根据相关法律、法规规定，房屋工程的规划审批、施工审批、验收备案、权属登记等多个环节都属于国家管制的范围，涉及众多规范性文件的强制性条款。而事实上，有许多未能完全取得合法手续的房屋也已建成使用，并且进入了租赁市场，对此类手续不完备的房屋是否应当一概认定为违法建筑，从而将涉及此类房屋的租赁合同也认定为无效?最高人民法院2009年6月22日审判委员会第1469次会议通过的《关于城镇房屋租赁合同的司法解释》是法律适用的具体化，根据该司法解释的规定，以下三种房屋租赁合同无效：1.未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，且在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。2.未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，且未在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设。3.租赁期限超过临时建筑的使用期限，且未在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限。由此可见，租赁房屋的合法性审查应当以是否取得规划许可为核心要件，因为规划管理部门的规划审批反映的是国家对建设项目在区域用地布局、功能分区、交通体系中的合法性认定，在城镇区域进行建设工程都应该根据《城乡规划法》第四十条的规定申请规划许可证，规划许可证是建设工程的“准生证”，没有取得规划许可和未按照规划建造的建筑物均属于违法建筑。当然，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。” 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持，(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。诉争租赁房屋存在有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人要求解除合同或要求出租人承担房屋质量瑕疵的违约责任，如减少租金。