房屋买卖，卖方违约与继续履行

房屋已签订购房合同(按揭)，房管局也备案了，但由于开发商欠别家公司的钱被别家公司起诉，资金冻结，正在申请破产，由于开发商征信出现问题，所有的银行都停止了合作，导致业主办不了贷款，拿不到房。在这些情况下我们的房屋会不会被抵押拍卖。上海房产律师解答及时法律维权。

房屋买卖，卖方违约与继续履行

1、契约即法。双方就房屋交易的意思表示达成一致，卖方收取定金后，无法定或约定理由拒绝继续履行，不仅有可能需要承担违约责任，且同时仍需继续履行。

2、在买方逾期支付购房款情况下，卖方并不当然享有解除合同权利，合同亦不当然自动解除，卖方未依法履行通知或催告义务情况下，将房屋另售他人，可能会被认定“一房二卖”、根本违约，而承担相应责任。

3、卖方在签订二手房买卖合同时，接受买受人分期付款的，应将付款日期及条件约定明确，将违约认定的程序设定做到简单明了，将违约责任的后果及解除合同的程序设定清晰，比如可以“短信通知双方认可的手机联系方式”达到解除合同的目的。对卖方而言，付款期限及解约条件约定不清，可能导致售房合同签订后，长期得不到履行，尤其在需要卖房回款另有急用的情况下，往往无法在短期内解除合同，造成进退失措，左右掣肘。故，房屋买卖合同中应注明交易双方各自的联系地址和方式，且约定该通讯地址及联系方式“为所有通知、文件、资料等送达途径。上述通讯地址或联系方式如有变更，应在变更后三日内书面通知本合同其他各方，否则仍以原地址或方式为所有通知、文件、资料等送达途径。通过邮寄送达的，以投邮当日视为送达。”

4、二手房交易双方约定就房屋买卖合同进行公证的，双方应先核实是否符合公证办理的条件，如未取得房产权属证明的房屋，虽可进行合法交易，但却可能无法办理公证，在此情况下如何履行，如双方不能达成一致，任何一方反悔，都有可能构成违约。

5、在买受人以按揭贷款方式购买二手房情形，办理贷款手续需交易双方配合，实践中本身因为银行、担保公司办理贷款手续的审批过程有一定周期，如在该期间一方懈怠，往往容易在双方之间形成不信任的状态，一旦受到房产市场价格波动的影响，就会发生双方互相指责违约的情形。对出卖人而言，签约前应详细了解买方付款方式，买受人办理按揭的，需双方各自提供的手续是否完备，正常的贷款到账流程多久，对容易认为拖延的环节应通过违约条款加以防范。

6、卖方为赋予自己不受限制的自由解约权利，约定“赔偿同等已付购房款后可解约”，在收受购房款并为交付已数年，但始终未过户情况下，诉请依约解除，可能不会被支持。